不動産投資

不動産投資ローンを知る

不動産投資でフルローンを組むことは可能?

結論から言うと不動産投資でフルローンを組むことは可能です。

不動産投資は自己資金がないとできないと思われるかもしれません。

しかし、いくつかの条件をクリアすることで、自己資金0円でもフルローンの融資で不動産投資を始めることができます。

しかし、当然のことながらフルローンには知っておきたいリスクやメリットがありますので頭に入れておきましょう。

銀行でフルローン融資を受けるための条件

まずはどんな条件を満たせばフルローン融資を受けられるのかを把握しましょう。

主に3つありますので、それぞれをクリアするように意識してみてください。

融資を受ける本人に十分な資金があること

フルローンでは不動産の全価格を金融機関から融資してもらうことになります。

貸す側のことを考えれば返してもらえる保証がないと貸しづらいのは理解できるでしょう。

具体的にどのくらいの資金が必要かは銀行の査定により違います。

大まかな判断基準として物件価格の2、3割の資金を持っていることが基準です。

3,000万円の不動産であれば、800万円~1,000万円です。

これには理由があり、仮に不動産経営がうまくいかなくなった場合、該当不動産を売却する必要があります。

その際の価格がおおよそ物件価格の7、8割であるからです。

物件を売却してもローンは完済されないので、オーナーの自己資金から返してもらうようにします。

不動産の価格が上昇する可能性が高いこと

不動産経営は物件にもよりますが大きな資産運用が可能です。

銀行としては融資して金利分を利益として得たいという実情があります。

フルローンであれば金利分の利益が大きいですが経営が上手くいかないと貸した金額が戻ってこない恐れも考えないといけません。

そこで融資するにあたり不動産投資の将来性をチェックします。

審査の結果、不動産の価格が上昇する可能性が高ければ銀行は積極的に貸してくれます。

なぜならば、不動産価格が上がれば仮に経営が失敗したとしても売却益で貸した分のお金が返ってくる可能性が高くなるからです。

銀行でのローンの条件に合っている物件の購入を検討していること

銀行によりローンの細かいルールは違います。

物件の購入から返済計画までが銀行の条件に合う場合、融資の可能性が広がります。

銀行側にとっても有利に進めやすいというメリットがあるためなので、銀行の条件に合う物件購入を検討するのもテクニックの一つです。

不動産投資をフルローンですることによるメリット 

フルローンで不動産投資をするメリットは主に3つあります。

フルローン=危険と思われるかもしれませんがメリットを把握することも大切です。

どのようなメリットがあるのか一つずつ見ていきましょう。

自己資金が少なくても投資が出来る

不動産投資は大きな資金が必要というイメージを持っている方は多いのではないでしょうか?

実際に頭金を支払うだけでも物件によりますが数千万円必要な場合もあります。

しかし、フルローンの融資条件をクリアできていればどうでしょうか?

自己資金が少なくても投資が可能です。

将来のリスクに備えて資金を手元に残すことが出来る

自身の貯金をはたいて不動産投資をするのも方法の一つです。

しかし、現金が手元にあれば万が一の際に有利に動けるのも事実です。

急な病気で仕事ができなくなった、予期せぬ事故などの場合に現金があれば有利に進められます。

キャッシュ・イズ・キングという言葉があるように現金というのはそれだけ有用性があるのです。

投資スピードを上げることが出来る

現金を使うことなく不動産を購入できれば手元のお金は減りません。

自身の資産運用計画にもよりますが、自己資金を削らずにフルローン融資を受けることで不動産投資の拡大や株などの別の投資ができるようになります。

手元の現金を使わないおかげで新しい投資ができるので投資スピードは間違いなく上がるでしょう。

不動産投資をフルローンで投資をすることによるリスク

フルローンはメリットもありますがリスクも存在します。

主に考えられるリスクは3つです。

リスクを把握し適切な行動ができるようになるためにも知っておきましょう。

物件売却時のリスクが高まりやすい

フルローンで不動産を購入した場合、物件売却が難しくなることを頭に入れておく必要があります。

フルローンでの購入は売却価格が高くなる傾向があり、買い手がなかなかつきづらいです。

また、売りたい心理を利用して価格を下げて交渉される場合もあります。

どうしても売らなければならない場合は大きく下落した値段で売却することになるかもしれません。

物件購入後に急な出費が必要になる場合がある

フルローンだからといって自己資金が全くかからないという風に考えていると思わぬダメージを負ってしまいます。

不動産は購入した後もいくつかの支払いが必要だからです。

たとえば固定資産税や不動産取得税などが該当します。

他にも修繕費や管理費もかかりますので、どのくらいの支出があるのかを把握するようにしましょう。

一般的には物件価格の1割ほどが初期費用として必要ですので目安にしてください。

次のローンが組みにくくなる

一般的にローンの審査は融資を受けたい側の年収や他のローンの状況を見ます。

いくら年収が高かったとしても高額のローンがあれば、簡単には次のローンを組むことができません。

高額のローンがある場合、金利上昇により返済が難しくなる場合もあります。

銀行としてもきちんと返してくれる人であるかをチェックします。

ですので、フルローンで融資を受けた場合はローンが組みにくいと認識する必要があるでしょう。

フルローン投資で利益を得るためのポイント4つ

不動産投資をする際に最も考えたいのが「利益を得ること」です。

損失を出してしまっては投資した意味がありません。

フルローン投資で利益を得るためのポイントは4つを見ていきましょう。

収益性が高い物件を選ぶ

フルローンでも収益性が高ければ大きい利益を得ることが可能です。

特にフルローンであれば通常のローンよりも真剣に収益性を高くするようにしたほうがいいです。

収益性の高い物件はすなわち「銀行からの評価が高い物件」。

物件を検討する際には銀行が見る「路線価」「固定資産税評価額」をよく確認してください。

金融機関と金利交渉をして低金利にする

フルローンを組む際の大きな問題が「金利」です。

可能な限り低金利にすることで支払額も少なくすることが可能です。

たった1%でもフルローンの場合は大きな差になります。

たとえば2,000万円を融資してもらった場合1%は20万円に相当します。

0.1%でも2万円もの差が生まれますのでシビアに考えるクセをつけるようにしましょう。

ローンの借入期間を出来るだけ長期にする

ローンを長期にすれば、その分支払い期間は長くなります。

長期の支払い=不利と考えてしまうかもしれませんが毎月の支出を減らすことも可能です。

毎月の支出が少ないということは手元に現金を残せます。

キャッシュ・イズ・キングの考えであれば現金は残したほうが万が一の際に有利です。

一見不利と思ってしまうかもしれませんが実際はローンを長期にすることは有効であることがわかります。

返済比率を4割以下にまで抑える

返済比率とは不動産収入に対する返済額の割合を指します。たとえば返済額が3,000万円、ローン完済までの総不動産収入(全期間満室と仮定)が7,500万円だったとします。

この場合の返済比率は3,000万円÷7,500万円×100≒40%になります。

返済額の2.5倍の総不動産収入であるかを確認するようにしましょう。

それではなぜ4割以下にするのがいいのかといいますと、2点ポイントがあります。

1つ目は税金の問題、2つ目は空室の問題です。

不動産における税金の支払いは収入のおよそ2割です。

仮に返済率が8割の計算結果になったら残りは税金として払わなければなりませんので利益が全く出ないことになります。

このことからも返済率を4割にすることで税金は2割、手元の実収入が4割という試算になります。

この試算であればフルローンしたのにフルローン分の利益を得たことになるので大きい利益であることがわかると思います。

次に空室の問題にも焦点を当てましょう。

今回の計算では全期間満室と仮定しての計算でした。

しかし、実際に全期間満室の不動産物件はないと思っていただいて構いません。

返済比率4割以下は空き室が3割になったとしても十分に利益を得ることが可能なのです。先ほどの計算を例にすると(3,000万円÷(7,500万円×0.7))×100≒57.14%の返済比率になります。

税金の分が20%ですので手元に残るのがおよそ33%という結果になります。

年に3,4か月の空室があっても十分な利益を得られるので返済比率は4割以下を狙うようにしましょう。

フルローンで不動産投資をするときでも必要になる資金

フルローン=全く資金が必要ではないと思っている人もいるかもしれません。

注意していただきたいのは物件の購入資金が必要ないだけで、諸経費は必要になります。

主な諸経費としては下記です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 司法書士手数料
  • 融資保証料
  • 融資事務手数料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 固定資産税清算金
  • 管理費・修繕積立金
  • その他修繕費

これ以外にも不動産の様子を見に行ったり、仲介会社との話し合いをするための交通費や交際費、入居募集するための広告費なども費用として必要になります。

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