不動産投資

不動産運用のメリットとデメリット

1. 不動産による資産運用とは

不動産の資産運用という言葉をよく聞きますが、どのようなことを言うのでしょうか?資産の運用といっても、いくつか種類があり、活用方法も違います。また、資産にも種類があります。金銭、金融商品、そして不動産です。これらを活用して、利益を得ることが資産運用の主な役割です。

とくに、不動産の資産運用は株などとは違い、わかりやすいことが特徴で、購入した物件が値上がりした時に売却します。マンションやアパートを賃貸して、リターンを得ることが目的になります。不動産の資産運用の場合は、とくによく学んでから始めましょう。

2. 不動産による資産運用の種類

不動産投資を始めようと思ったら、どのような種類の資産運用があるのかを、よく知ってから資産投資することが大切です。不動産投資による資産運用の場合には、主にインカムゲインとキャピタルゲインのふたつに分かれます。特徴をよく知って、どのような資産投資があるのかを見ていきましょう。

2.1. インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を運用した時の成果のことを言います。不動産の場合には、マンションやアパートを賃貸して、毎月安定した現金収入を得ることです。不動産以外で言うと、銀行の預金、利子債権、投資信託の収益分配金のことをいいます。

インカムゲインの最大のメリットは、安定した継続した収入が特徴ですが、逆に物件の取得などの費用は高く、収入が急に少なくなるリスクもあります。家賃収入がメインのため、入居者が少なくなり収入が少なくなる不安もあります。

インカムゲインはデメリットは少ないのですが、安定収入までに時間がかかることが多いので、どれだけ我慢できるのかも大切で難しいところです。しかし、長期的に収入を得ることが目的ならば、インカムゲインでの資産運用がおすすめです。

2.2. キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、土地や物件を売却して現金収入を得ることなので、価格差を利用して資産運用していきます。キャピタルゲインのメリットは、価格変動で数倍の価値にもなる可能性がある点です。ただし、インカムゲインのように継続的な収入にはなりません。

キャピタルゲインのデメリットは、期待して購入した物件や土地の価値が、思った以上に上がらなかったり、逆に急落することもあり、短い期間で損失してしまう可能性がある点です。しかし、資産が安いときに購入し、数年後に価値が上がったところで売却できれば、インカムゲインより大きな資産になるでしょう。

3. 不動産運用のメリット

不動産運用には、多くのメリットがあります。年金の代わりに安定した収入になり、所得税など節税対策にもなります。安定収入のために、詳しく不動産運用のメリットを知ってから、資産運用をはじめていきましょう。

3.1. 年金の代わりになる

アパートを賃貸して得る家賃収入なら、毎月、安定した収入を得ることができます。公的年金だけでの収入では少ない人というは、生活を補うことができるでしょう。アパートを賃貸すると、短くても1年以上は借りてくれることが多く、10年以上借りてくれれば、安定した収入で生活も心配ないでしょう。

3.2. 所得税など節税対策

不動産で資産運用をすると、ローンの金利や固定資産税などを引かれ、所得税などが減税され、節税効果になります。不動産の資産運用が失敗した場合には赤字になりますが、損益通算して所得税や住民税の節税になります。

また、相続対策にも有効で、預金や株式などは時価で相続税が決まるのですが、不動産の資産運用の場合には、70~80%で評価されることが多いので、その分相続税が少なくなります。

3.3. インフレの対策に

インフレとは「インフレーション」の略で、インフレになると物価が上昇し、金銭弱者が多くでてきます。不動産運用することによって、物価だけでなく土地の価格も上がるので、不動産を売却したり家賃を上げて対応したりすることで、インフレ対策になります。

3.4. 不動産があるという強み

不動産を持っていると、将来、何かあった時にも活用できるので、安心につながります。また、不動産があれば、家族を住ませることなどもできるので、資産運用だけでなく、他の目的でも活用できるのです。

  • 家賃収入で安定
  • 資産運用は節税効果あり
  • 相続対策にも有効

4. 不動産運用のリスク

不動産の運用はメリットだけでなく、デメリットも存在します。空室ができる、建物が古くなった、金利のリスクもでてきます。不動産運用には、どのようなリスクがあるのか見ていきましょう。

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4.1. 空室ができて収入が減るリスク

毎年のように、満室で賃貸できればよいのですが、実際には簡単ではなく、空室の対策をとる必要があります。一時的な空室なら、ローン返済も大丈夫なのですが、次の入居者が見つかる保証はありません。

空室対策として考えられることは、古くなった建物のメンテナンスです。外壁塗装や内装工事をするとなると、修繕費がかかります。しかし、空室のリスクを少なくするためには、修繕の計画を立てて、できるだけ次の入居者が長くいてくれるようにすることが、一番の対策といえます。

また、サブリースを利用することで、空室対策ができます。サブリースとは、不動産会社によって空室のあるなしに関係なく、一定の金額が支払われます。しかし空室が多い場合には、安定した金額が支払われるのでよいのですが、管理費用等が引かれるため、通常よりは少ない金額になってしまいます。

空室対策も必要なのですが、対応を早くすることが重要です。不動産を高く売ることができれば、損失の分を補填できます。

4.2. 金利リスクなど

一括現金で不動産を購入して、資産運用をできればよいのですが、ほとんどの場合にはローンで支払いながら運用しています。固定金利なら心配はありませんが、変動金利の場合には金利が上がり、ローンの支払いが高くなります。

また、入居者が少なくなり、不動産を売却するときにも注意してください。市場の変化などがあると、不動産が売却できなかったり、購入した価格よりも下落した価格になります。

  • 建物のメンテナンス
  • 修繕の計画を立てる
  • 市場の変化を把握する

5. 安定した資産運用をするためのポイント

安定した資産運用をするのには、いくつかのポイントがあります。長期的視点をもつ、分散投資、経済を学ぶ、リスク管理などです。ポイントを学び資産運用をしてください。

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5.1. 長期的視点

投資だけのことではないですが、長期的な視点をもって資産運用して行きましょう。もちろん、経験という意味では短期的な視点で資産運用を繰り返していくことも大事です。しかし長期視点を持ち、複利を活用する方向で考えていかないと、資産運用はうまくいきません。

複利とは元本に利子が合わさった金額にさらに利子がついていく計算方法の事をいいます。長期的な視点を持ち、複利を活用していくことで、安定した資産運用ができるようになります。

5.2. 分散投資

分散投資をして、リスクをできるだけ少なくしましょう。分散投資とは、資産運用をいくつかの資産に分配して、リスクを最大限に少なくすることです。

不動産資産の運用の場合には、アパートやマンションを複数購入して、投資することをいいます。分散投資をすることで、ひとつの物件が赤字になっての、他の物件でカバーして、できるだけリスクを減らすことができます。

ひとつだけの資産運用はリスクがともないます。分散投資でリスクのカバーをしながら、全ての物件が黒字で安定した収入を得ることが可能です。

5.3. 経済を学ぶ

不動産運用する際には、経済の動きを知ることが重要なポイントになります。経済を学ぶことにより、不動産にどのように影響するのかもわかってきます。とくに、国の行う景気対策などは規模も大きいため、注目して経済を学びましょう。

最近は経済新聞を読まなくても、スマートフォンで経済のニュースを知ることもできたり、経済を学ぶことができます。また、資産運用や経済を学べるサイトもあるので、無料のものは活用していきましょう。

5.4. リスクにそなえる

資産運用にはリスクがあるので、リスクに対する対策をしましょう。とくに不動産の資産運用の場合には、価格が急落し、損する可能性があります。

リスクに備えるためには、経済を勉強して分散投資をしていきましょう。

  • 長期的な資産運用
  • 分散投資でリスクを少なく
  • 経済が不動産運用に影響