不動産投資

瑕疵(かし)担保責任とは?

不動産を売買するときは、不動産売買契約書において必ず「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という単語が重要ワードになります。

瑕疵(かし)とは見えない欠陥や不具合のことをいいます。見えている欠陥や不具合があれば、売主から買主に伝えられます。しかし、売主にもわからない、知らなかった欠陥があればどうでしょうか。

瑕疵担保責任とは、その不動産に瑕疵があった場合に売主がその責任をもたなくてはならないということを意味します。

目次 [close]

1 瑕疵(かし)とは
1.1 ・雨漏り
1.2 ・シロアリ
1.3 ・腐蝕(ふしょく)
1.4 ・給排水管(敷地内配管を含む)の故障
1.5 ・建物が傾いている
1.6 ・増改築(リフォーム)
1.7 ・火災等の被害
1.8 ・漏水(ろうすい)の被害
1.9 ・境界、越境について
1.10 ・配管の状況
1.11 ・地盤の沈下、軟弱
1.12 ・敷地内残存物
1.13 ・土壌汚染
1.14 ・浸水の被害
1.15 ・近隣の建築計画
1.16 ・騒音、振動、臭気
1.17 ・電波障害
1.18 ・周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設
1.19 ・近隣との申し合わせ事項
2 瑕疵は民法によって規定されている
3 瑕疵は不動産売買契約書で限定される
4 瑕疵担保責任免責(かしたんめんせき)とは
5 新築物件の場合(≒売主が不動産業者の場合)
6 瑕疵を知っていながら言わなかった場合は責任がある
7 まとめ
瑕疵(かし)とは
瑕疵には、物件に関する物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵(事件・事故・自殺等)もあります。また、物件に何らかの影響を及ぼす恐れがある建築計画や、騒音・振動・臭気等の発生、暴力団事務所等が物件の近隣周辺にあるか否かも購入の際の判断基準となることがあります。次のようなものが瑕疵に含まれます。

・雨漏り
天井からのものだけでなく、外壁やサッシ取付部分等からの吹き込みやシミがある場合は注意が必要です。

・シロアリ
シロアリの害の性質上、売買対象である建物についてだけでなく、敷地内の物置とか建物周辺部の植木等も注意が必要です。マンションの場合、被害は考えにくいですが、浴室・洗面室などで、まれにシロアリの害が発見されることがあります。

・腐蝕(ふしょく)
木部の腐蝕に限らず、サビ(ベランダ・バルコニー等の鉄製部分など)も含めて通常の使用に支障をきたす場合も含まれます。特に浴室・洗面所・台所等の水廻りに注意が必要です。

・給排水管(敷地内配管を含む)の故障
配管の割れ・水漏れ、赤サビ水・濁り(にごり)・詰まりなどです。

・建物が傾いている
建物全体の傾きだけでなく、部分的な傾きも含まれます。

・増改築(リフォーム)
壁や柱の撤去・移動等の増改築・間取り変更・リフォームなどを行っている場合は、耐力構造に影響を及ぼす可能性があります。

・火災等の被害
ボヤ等も含まれます。

・漏水(ろうすい)の被害
マンションの場合、上層階からの水漏れなどによって被害を受けた場合です。

・境界、越境について
境界標の設置状況、境界に関する取決め書や隣地との紛争の有無、隣地との共有塀の有無や管理方法等、境界について何らかの引継ぎ事項がある場合や、屋根やひさし、フェンス、塀、樹木等の隣地への越境、あるいは隣地からの越境、道路への越境がある場合も含まれます。

・配管の状況
物件の配管が他人の敷地を経由しているかどうか、物件の敷地内に他人の配管が埋設されているかどうかです。

・地盤の沈下、軟弱
対象物件の地盤が現実に沈下していることはもとより、その土地が以前に水田や池、沼などで地盤が弱い場合や、建物建築にあたって通常よりも強固な基礎が必要であった場合などです。

・敷地内残存物
地中に残された旧建物基礎や浄化槽および建築廃材(いわゆる「ガラ」)などの残存物等、撤去費用を要する不要物がある場合です。

・土壌汚染
土壌汚染とは、鉛、ヒ素、水銀、カドミウムなどの有害物質や油や薬品類等が、土壌に含まれることに起因して、人の健康に被害を与える土壌のことをいいます。土地の利用状況の履歴は、土壌汚染の可能性を探る上で有力な情報となります。その不動産または周辺の土地が、過去および現在において有害物質の製造または使用を行う工場・事業所の敷地として利用されていた場合は、土壌汚染の可能性があります。

・浸水の被害
床上、床下を問わず、浸水の事実について、また周辺地域が浸水の多い地域であればその事実も含まれます。

・近隣の建築計画
その不動産に影響を及ぼすと思われる近隣の建築計画です。

・騒音、振動、臭気
道路・電車・飛行機・工場・店舗など一般的な観点から判断して気になるものが含まれます。

・電波障害
テレビ等の電波に障害がある場合です。

・周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設
ゴミ処理場、暴力団事務所、火葬場など一般的な観点から判断して気になるものが含まれます。

・近隣との申し合わせ事項
近隣地域(自治会・町内会等)での協定や取り決め(ゴミ集積場所、自治会・町内会費など)が含まれます。

・その他、売買物件やその近隣での自殺、殺傷事件などの心理的影響があると思われる事実、近隣とのトラブル、擁壁(ようへき)・崖地(がけち)・法地(のりち)、吹付けアスベストなどです。

ずいぶんとたくさんありますよね。売主が瑕疵とは思っていなくても、買主の感性によっては瑕疵になることもあります。

瑕疵は民法によって規定されている
民法第570条に瑕疵担保責任の規定があります。

第570条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

第566条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権または質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前2項の場合において、契約の解除または損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

民法の条文が難しいので、書いている内容をわかりやすくすると次の通りになります。

(A)売買の目的物に「隠れたる瑕疵」があること。ここで隠れたるというのは普通の注意を払っても発見できないことを意味する。
(B)責任の内容は損害賠償、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約の解除。
(C)瑕疵の発生は引渡し後何年という制限はない。ただし(B)の責任を追求するには瑕疵発見後1年以内に請求すること。
(D)売主の故意・過失は関係なく責任を負う。いわゆる無過失責任。

民法では、具体的に瑕疵がどの範囲まで対象なのかが定められていません。加えて、瑕疵があることを知らなくても(無過失)、買主が瑕疵を発見してから1年以内に、売主に損害賠償を請求することができ、契約の目的が達成できない(住めないときなど)ときは契約の解除ができます。法令をみる限り、この期間はほぼ永久です。(実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅します)

「え?買主は有利じゃないの?」と思われたことでしょう。その通りです。

それに対して、売主は、自分が知らない欠陥がいつか出てきて補償しなければならないという不安感を永久に抱き続けなければなりません。

これだと売主は不動産を売却するのをためらいますよね。しかし、民法の瑕疵担保責任の規定は、実際にそのように行うかどうか選べる任意規定であるため、この民法第570条の規定と異なる取り決めを結ぶことができるのです。

そこで別に、不動産売買契約書において瑕疵の責任を定めています。

瑕疵は不動産売買契約書で限定される
一般的な不動産契約書であれば、以下のような瑕疵担保責任の条項があるはずです。

第◯条 瑕疵の責任

売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の隠れたる建物ぼ瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

わかりやすくいうと、売主の瑕疵担保責任として土地の瑕疵、建物については①雨漏り、②シロアリの害、③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、④給排水管の故障の4種類の瑕疵について引渡完了日から3カ月以内に買主からの請求があったものに限って、売主に修復の義務があることを定めています。

瑕疵担保責任
建物については4種類の瑕疵のみ認められ、それ以外は認められない(免責)
土地・建物ともに修復に限定
期間は引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたもの
土地の瑕疵により契約の目的が達せられないときに限って、売買契約を解除することもできる
土地の瑕疵による解除の場合、買主は損害賠償請求することも認められる
4種類の瑕疵というのは、すべて住宅の基本性能に係わるものであり、多大な修復費用がかかるものでもあります。つまり、そこに欠陥があれば、建物の価値・価格に大きく変わってしまうため、売主が修復義務の責任を負うとされているのです。

気になる設備については、耐用年数が建物と異なること、設備はメーカーの保証期間が短期間(最長2年以内)であることから、瑕疵担保責任は免責です(売主が宅建業者の場合は免責されません)。なお、設備については不動産売買契約書の「設備の引渡し・修復」の条項において別途定められています(売主は、使用可能な状態で引渡すとした「主要設備」の故障・不具合については、引渡完了日から7日以内に請求を受けたときに修復する責任があります)。

瑕疵の責任期間は、引渡し後3カ月です。期間を計算するとき初日は算入しません(引渡日の次の日からです)。また、最終日の終了したときに期間が終わります。買主は、この期間内に、瑕疵を発見した上で、修復または解除の請求をしなければなりません。もし、買主が3カ月以内に瑕疵を発見していたとしても、請求しなければ責任を問うことができなくなります。

買主は、土地または建物の4種類の瑕疵を発見したときは、スピーディーに売主に連絡してその現場に立会う機会を与える必要があります。ただし、緊急に修復しなければ2次被害が発生する可能性がある場合は、修復後に売主に連絡しても良いとされています。

繰り返しになりますが、土地や建物の4種類以外の瑕疵については免責になります。ただ、免責になるからといって裁判になったとき認められるかは別の話です。買主から、土地及び建物の4種類以外の瑕疵については免責となる話は聞かされていなかったとして、トラブルになることがあります。

実際に、かつて(8年半前)の殺人事件を隠していた事例(大阪高裁・判決平成18.12.19/判例時報1971号130頁)や屋根裏に多数のコウモリが棲息しており、駆除が必要になったことは、隠れた瑕疵にあたるとして裁判で認められています。(神戸地裁・判決平成11.7.30/判例時報1715号64頁)

売主は買主に、売買物件について、瑕疵を含めて売主が知っている情報を「物件状況等報告書」に記入の上、説明することになっています。もちろん、売主が知っていたにも関わらず買主に知らせなかった瑕疵については、不動産売買契約書の条項に関係なく、売主に対し損害賠償義務等が発生し、トラブルに発展する可能性が高くなります。

ちなみに、民法とは異なる取り決めを結ぶことができるため、売主・買主お互いに納得すれば、瑕疵の範囲、請求期間、修復の取り決め等、不動産売買契約書とは異なる内容で契約することもできます。

そのため、売主が個人の場合、瑕疵担保責任を一切負わない(瑕疵担保責任免責:かしたんぽせきにんめんせき)という契約内容にすることもできます。

瑕疵担保責任免責(かしたんめんせき)とは
「瑕疵=見えない欠陥」とは、その物があるべき一定の性質や性能がないということです。しかし、中古の建物の場合は、建築後の年月が経つにつれて性能が劣化する経年変化や自然損耗などがあり、瑕疵かどうかの判断は難しいですよね。

そのため、中古物件の場合は瑕疵担保責任を負わないという契約も可能です。その場合、不動産売買契約書に次のような特約がつくことが多いです。

売主は、第◯条にかかわらず、土地・建物の隠れたる瑕疵につき一切の担保責任を負いません。

瑕疵担保責任を負わない、つまり瑕疵担保責任免責(かしたんぽせきにんめんせき)のことですが、略して「かしたんめんせき」と不動産業界では呼ばれます。ただし、これは売主が個人などの宅建業者でない場合に限られます。

「かしたんめんせき」の契約内容の場合、民法の規定に比べて、だいぶ売主有利な契約になります。そのため最近は、購入前にインスペクション(住宅診断)する買主も増えています。

一方、物件の売主が宅建業者、つまり不動産会社の場合は「かしたんめんせき」が許されていません。宅地建物取引業法第40条は次のように定めています。

第40条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

わかりやすくいうと、

最低2年間の瑕疵担保責任の期間を設けること
2年間より期間を短くしたり、瑕疵担保責任免責にすると、民法の規定に従わなければならない
ということです。少し厳しいような気もしますが、これは不動産のプロが素人の個人である消費者と同じ扱いではいけないからです。

新築物件の場合(≒売主が不動産業者の場合)
新築住宅は、原則、建築するのが不動産業者になります。不動産業者が売主の場合、2年間の瑕疵担保責任を負わなければなりませんでした。

それがさらに厳しくなり、2000(平成12)年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」の施行後は、すべての新築住宅に対する10年間の瑕疵担保責任の期間が義務化されました。品確法第95条は次のように定めています。

第95条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。
2 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

品確法の瑕疵担保責任の特例の規定は、新築住宅の瑕疵すべてに適用されるわけではありません。瑕疵の中で「住宅のうち構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」についてのみ適用されます。

品確法(構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分)
新築住宅の瑕疵担保責任について、品確法が適用される場合でも、民法や宅地建物取引業法の適用がなくなるわけではありません。引渡しから2年間は、構造耐力上主要な部分等だけでなく住宅全体について売主(不動産業者)は瑕疵担保責任を負いますが、引渡しから3年目から10年目までは構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分についてのみ売主(不動産業者)は瑕疵担保責任を負うことになります。

品確法の瑕疵担保責任の特例の規定は、買主を保護するためのものであり、買主に不利な特約は無効とされています。

瑕疵を知っていながら言わなかった場合は責任がある
売主・買主お互いに納得すれば、民法の瑕疵担保責任の規定とは異なる取り決めを結ぶことができますが、仮に売主が責任を負わないという契約(瑕疵担保責任免責)であっても、売主が瑕疵を知っていて買主に告げなかった場合、もしくは虚偽の告知をした場合については、売主は責任を負わなければなりません。このときは民法の規定にしたがって責任を負わなければならなくなります。民法第572条は次のように定めています。

第572条 売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

対象範囲は、土地の瑕疵及び建物の4種類の瑕疵はもちろん、瑕疵担保責任が免責されるそれ以外の瑕疵、自殺などの心理的瑕疵など冒頭で紹介した瑕疵についても、売主は責任を負わなければなりません。

なお、売買契約締結後、所有権移転(残代金決済・物件の引渡し)のときまでに瑕疵が発見された場合は、売主は買主に瑕疵の内容を告げ、併せて不動産会社(仲介業者)も買主に説明する必要があります。

まとめ
不動産売買契約では、売買物件の状況が売買契約締結時にどのような状態であるか、またはどのような状態で買主に引渡すかを明確にしておく必要があります。

特に中古物件の場合は、経年変化等により物件に損耗が生じていることが一般的ですので、その状態を買主に説明し、買主はそれを了解して取引するというのが通常の扱いになっています。

売主は買主に、売買物件について、瑕疵を含めて売主が知っている情報を「物件状況等報告書」に記入の上、説明することになっています。万一、売主が知っていたにも関わらず買主に知らせなかった瑕疵については、不動産売買契約書の条項に関係なく、売主に対し損害賠償義務等が発生し、トラブルになる場合があります。それは、たとえ瑕疵担保責任免責の旨の取り決めがあっても同様です。

一方、売主は、買主が売買契約締結時に瑕疵の存在を知っていたときは責任を負う必要はありませんので、売主が知っている瑕疵はできるだけ正確に買主に伝えておくことが、売主にとって重要なことといえるでしょう。