不動産投資コラム

IRR(内部収益率)とは?利回りとの違いや計算式などわかりやすく解説

IRR(内部収益率)とは
多くの人がIRRの説明を難しいと感じる理由
IRRという言葉をインターネットで調べると難解な説明ばかりが出てきます。そのため、理解することを諦めてしまう人は少なくないでしょう。

私も同じくあきらめてしまった1人でした。

例えば以下のような内容がIRRの説明として記載されていることがよくあります。

IRRとは、投資期間のキャッシュフローの正味現在価値(NPV)が0となる割引率をIRR(Internal Rate of Return:内部収益率)といいます。
投資家は投資期間のキャッシュフローからIRRを計算し、IRRが一定の値を超えていれば検討を進めます。一定の値とは投資の資金調達コスト(WACC)を基準に定めるケースが多いようです。
このような説明では、多くの方があまり理解できずにいるのも納得といえます。

なぜ難しい言葉が使われるのか
IRRは主にプロの投資家や企業内の投資判断において、その他のいくつかの指標と組み合わせて使われるため、自ずと専門用語が並んでしまいます。

しかしながら、IRRだけを分かりやすく説明することは可能です。

世界一分かりやすいIRR(内部収益率)の話をしよう
ここからはIRRについて、簡単な例から実用的な例まで、「世界一分かりやすいIRRの話をしよう」と名づけて、誰でも理解できる説明となるように解説していきます。

定期預金とIRRの例
IRRをシンプルに説明するならば、「投資期間内における1年あたりの利回り」です。

そして世界一分かりやすいIRRの例は、「利回り1%(単利)の定期預金」です。

具体的に図解してみましょう。

IRRとは?利回りとの違い
上図の通り、100万円を預けると3年後には3万円(100万円×1%×3年)の利子が付く、すなわちプラスのキャッシュフロー(CF)が生じます。

この定期預金の例のように、投資商品における投資期間中の1年あたりの利回り:1%がIRRです。

ここで「IRRと利回りは何が違うのか」と疑問に思うかもしれません。

たしかに定期預金の例では、IRRと利回りの結果は同じになってしまいます。

両者には明確な違いがあるのですが、ここで説明してしまうと混乱を招いてしまう可能性があるため、もう少しIRRについて詳しく説明した後に、これらの違いを解説します。

株式投資とIRRの例
IRRの理解を深めるため、もう1つ計算例を見てみましょう。

【前提条件】

株価100万円の株を購入する
配当として初年度は2万円、2年目は1万円、3年目は0円を得た
3年後に買値と同じ株価100万円で売却をした
IRRとは?利回りとの違い
この例ではIRRが何%になるでしょうか。
先ほどの定期預金と同じくIRRも1%と思う人が多いかもしれません。

なぜなら、この投資から得られるキャッシュフロー(CF)は、定期預金と同じく、3年間で3万円だからです。

しかしながら、この株式売買のIRRの正解は1.01%です。(少数第3位を四捨五入)

投資期間と利益が同じなのに、なぜ定期預金の例よりもIRRが高くなるのでしょうか。

IRRには割引率が考慮される
IRRとは?利回りとの違い
上表の違いを確認すると、株式売買の方が定期預金より早いうちにプラスのキャッシュフローが生じていることが分かります。(「1年後」の1万円の差)

これがIRRの計算結果が異なる原因です。

より早く利益を得た方がIRRの計算結果は高く、価値があるとみなされます。

例えば100万円貰えるとして、貰うタイミングは今と1年後どちらが良いかと尋ねられたら、よほどの事情がなければ多くの人が「今」と答えるでしょう。

人はみな将来の価値を現在の価値に置き換える時に割り引いて考えており、それを専門用語では「割引率」と呼びます。

人の感覚と同様にIRRの計算にも「割引率」が考慮されているため、早く利益を得られる方が「割引率」の分だけ結果が良くなるわけです。

IRR(内部収益率)の計算式
IRRのイメージができてきたところで、IRRの計算式を見てみましょう。

IRRとは?利回りとの違い
計算式に用いられている記号をそれぞれ解説すると以下の通りです。

C0:初期キャッシュフロー(投資額が100万円の場合、−100万円)
C1~n:n年目のキャッシュフロー総額
r:IRR
この式はC0、Cn、rから成り立つ方程式のため、C0(初期投資額)とCn(キャッシュフロー)さえ分かればr(IRR)を求めることができます。

またCnを(1+r)の乗数で割って計算しているのを見れば、IRRが「割引率を考慮している」という先ほどの説明もなんとなくイメージできるのではないでしょうか。

この計算式を踏まえてIRRを説明すると、「割引率を考慮した投資期間内のキャッシュフローを基に計算した利回り」と言うことができます。

IRR(内部収益率)の利用シーン
IRRのような難しい計算式をどんな場面で、どういった理由で使うのか疑問に思った方もいるでしょう。

銀行預金の例ではIRR=1%が先に分かってましたが、通常IRRを使う際はキャッシュフローのみ分かる、もしくは推測できる投資案件で用いられます。

特にキャッシュフローの金額や生じるタイミングが毎年バラバラな投資案件を判断する場合、割引率が重要な判断材料となるため、IRRは重宝されます。

例えば不動産投資は購入・管理運営・売却といった各フェーズでキャッシュフローがイレギュラーに生じるため、IRRと相性が良いと言われています。

ちなみにIRRを手計算するのは難しいのですが、実はエクセル関数で”=IRR(キャッシュフロー範囲)”と指定すれば答えが出てきますので、手で方程式を解く必要はありません。

IRR(内部収益率)と利回りの違い
ここまでの説明を踏まえると、利回りよりもIRRの方が以下の点で優れています。

割引率を考慮している
キャッシュフローが不安定な投資案件であっても利回りを比較できる
期間が異なる投資商品であっても比較できる
IRRをうまく活用すれば、割引率のような時間の概念も取り入れた深い考察をもとに投資判断ができるわけです。

とはいえ、実際の投資案件がないと検討できないものです。不動産投資にご興味がある方は、一度、おススメの以下のセミナーにご参加されてみてはいかがでしょうか。

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